Betriebskostennachforderungen:
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15) hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann er nach Ablauf der Frist eine Nachforderung nur geltend machen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Damit könne ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt habe, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe, was er konkret darzulegen habe. Hieran fehlte es. Zwar müsse sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung sei. Der Vermieter muss aber dazu vortragen, was er selbst veranlasst habe, um die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt habe, noch rechtzeitig zu erhalten.
In Ausnahmefällen kann die Jahresfrist also doch durchbrochen werden.
Zukunftspläne:
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll nach einem Gesetzentwurf des Bundesrates künftigen Anforderungen besser gerecht werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf des Bundesrates (http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/004/1900401.pdf) vor, der jetzt beim Bundestag zur weiteren Beratung eingegangen ist. Zum einen soll bei Eigentumswohnungen die Herstellung von Barrierefreiheit erleichtert werden. Diese kann nach geltender Rechtslage oft schon durch den Widerspruch eines einzelnen Eigentümers verhindert werden. Der Bundesrat will hier die Schwelle für die Zustimmung in der Eigentümerversammlung deutlich senken. In der Begründung verweist er auf Prognosen, die mit einem Bedarf von rund 3,6 Millionen altersgerechten Wohnungen im Jahr 2030 rechnen. Dem stehe derzeit ein altersgerechter Wohnungsbestand in Deutschland von nur etwa 700 000 Wohnungen gegenüber. Auch den Einbau von Ladestationen für Elektroautos an ihren Stellplätzen können Wohnungseigentümer nach geltender Rechtslage nur schwer durchsetzen. Auch hierfür strebt der Bundesrat eine Senkung der Zustimmungsschwelle an. Zudem sollen durch eine Änderung im Mietrecht auch Mieter leichter zu einer Ladestation an ihrem Stellplatz kommen können.
Wenn Sie Fragen dazu haben, wenden Sie sich gerne an uns.