Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17) stellte klar, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erfordert:
Denn ein Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner (Mieter). In diesen Fällen müsse der Gläubiger (Vermieter) dem Schuldner (Mieter) grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er – statt der geschuldeten Leistung – Schadensersatz verlangen könne. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen Haut- und Nebenpflichtverletzungen:
Im Gegensatz zur Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten (Vermieter) auf Schadensersatz – neben der Leistung – bereits bei Vorliegen der Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn das Gesetz treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.
Hiermit stellte der Bundesgerichtshof also nicht nur klar, dass Schadensersatzansprüche sofort durchgesetzt werden können. Ebenso ist verstärkt darauf zu achten, dass z.B. Schönheitsreparaturen nicht einfach so selbst vorgenommen werden dürfen. Hier ist dem Mieter im Zweifel eine angemessen lange Frist zu setzen.
Wenn Sie Fragen dazu haben, wenden Sie sich gerne an uns.