Gewerberaum:
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16) hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass ein Eigentümer, der seine vermietete Wohnung gewerblich nutzen will, dem Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung wirklich dringend benötigt:
Dies müsse von den Gerichten in jedem Einzelfall genau geprüft werden, so der Bundesgerichtshof. Er hat entschieden, dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs haben die Gerichte vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ganz allgemein ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Denn, wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – nicht zu Wohnzwecken benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB gar nicht erfüllt.
Es reicht also nicht aus, nur zu sagen, dass man die Räume für sich benötigt.
Wohnraum:
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16) hat eine sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen in Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs angemahnt, wenn der Mieter Schadensersatz begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht hat:
Der Kläger machte – wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs – unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen, geltend. Durch eine schuldhafte, unberechtigte Kündigung – insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens – könne sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin ausziehe und infolgedessen Vermögenseinbußen erleide. Dabei treffe den Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setze der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liege nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Unter diesen Umständen sei es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.
Wird der Eigenbedarf nicht in die Tat umgesetzt, muss der Vermieter aktiv werden und den Verdacht, dass der Bedarf nur vorgetäuscht war, ausräumen – sonst haftet er.
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